Politiche abitative e case vuote: un equilibrio da ricostruire
Un nuovo paradigma per rispondere alle necessità dei proprietari e ai limiti delle politiche pubbliche.
Torniamo a parlare di immobili sfitti, un argomento grande “quanto una casa”, che vale la pena continuare ad esplorare nelle sue sfaccettature. Un quarto delle abitazioni private in Italia è vuoto. Se è vero che, soprattutto in alcune città, gli immobili sfitti sono legati a dinamiche di finanziarizzazione che coinvolgono banche e grandi player, è altrettanto vero che esistono anche altre motivazioni.
Secondo il Rapporto Federproprietà-Censis, le cosiddette “case dormienti” sono 8,5 milioni: 5,8 milioni sono seconde case inutilizzate, 1,4 milioni sono prive di utenze attive e quasi 1,3 milioni non vengono dichiarate ai fini fiscali. Si tratta di un fenomeno rilevante non solo dal punto di vista quantitativo, ma anche culturale e sistemico. Una delle principali ragioni dello sfitto è infatti la paura o la sfiducia dei proprietari. In molti casi, lasciare un immobile vuoto non rappresenta una rendita passiva, ma una strategia difensiva, il risultato di una valutazione in cui i rischi percepiti superano i potenziali benefici.
A queste abitazioni si aggiungono circa 60.000 alloggi pubblici abbandonati per mancate manutenzioni che gli Enti Gestori, con i soli canoni di affitto, non riescono a finanziare. Per il loro recupero servirebbero circa 1,5 miliardi di euro. Comuni e Regioni intervengono spesso con finanziamenti straordinari per garantire la manutenzione strutturale, ma secondo Marco Buttieri, presidente di Federcasa, le strategie per affrontare l’emergenza abitativa dovrebbero prevedere una riorganizzazione normativa e un sostegno economico pubblico organico.
L’estate scorsa Giorgia Meloni e in seguito i Ministri Foti e Salvini avevano annunciato il Piano Casa, che avrebbe visto la luce grazie ad un apposito decreto legge, quantificando in 970 milioni di euro le risorse subito disponibili su un totale stimato di oltre 6 miliardi. Peccato, però, che alle buone intenzioni non siano seguiti, almeno per il momento, i fatti. Il primo provvedimento operativo per il Piano Casa – il decreto legge da 950 milioni per la ristrutturazione dell’edilizia residenziale pubblica – è stato infatti di recente rinviato. Proprio quei fondi che Matteo Salvini aveva annunciato di voler destinare alla sistemazione dei 60.000 appartamenti oggi inutilizzati da assegnare ai cittadini in difficoltà entro febbraio 2027.
L’edilizia popolare è il luogo in cui si concentrano ovviamente le problematiche sociali più urgenti perché molti residenti, oltre a bassi redditi, presentano anche altre forme di vulnerabilità. Come affrontare queste complessità che si intrecciano con l’emergenza abitativa? E come rimettere sul mercato quegli immobili sfitti per paura o sfiducia da parte dei proprietari?
Verso un nuovo modello, l’Agenzia Sociale per la Casa 2.0
Una risposta può essere l’Agenzia Sociale per la Casa, uno strumento coraggioso, già delineato in parte nel 2009 in Liguria da Lucio Massardo, nato dalla consapevolezza che le tradizionali politiche abitative non fossero più sufficienti ad affrontare le nuove sfide sociali. Uno strumento che non si sostituisce ma integra il ruolo degli Enti Gestori.
Nella sua prima formulazione l’Agenzia si proponeva come intermediario tra proprietari e inquilini con l’obiettivo di facilitare l’accesso alla locazione per le persone in condizioni di disagio. Tuttavia, questo modello ha incontrato diverse criticità: l’incertezza dei finanziamenti, la limitatezza degli strumenti disponibili, un approccio più reattivo che proattivo e la mancanza di una rete solida di stakeholder, oltre all’assenza di una visione strategica. La sua diffusione è rimasta circoscritta ad alcune aree del territorio ligure.
A distanza di oltre dieci anni, l’esperienza sul campo di MeWe ha evidenziato la necessità di affiancare ai professionisti dell’abitare anche gli enti del Terzo Settore. Per rispondere realmente alle tante vulnerabilità, infatti, non è sufficiente offrire un tetto, serve garantire anche servizi e supporto alla persona. Con questa nuova consapevolezza MeWe ha ripensato profondamente il ruolo dell’Agenzia trasformandola in un soggetto attivo e innovativo, capace non solo di intervenire nelle situazioni di emergenza, ma di prevenire i problemi e promuovere inclusione sociale.
La nuova Agenzia 2.0 ha come obiettivo principale quello di garantire il diritto alla casa a chi si trova in condizioni di difficoltà economica o sociale, offrendo soluzioni a canone moderato integrate con servizi di supporto e, senza limitarsi a mettere in contatto domanda e offerta, si configura come un vero e proprio “tutor abitativo” capace di accompagnare le persone in un percorso verso l’autonomia. Per raggiungere questi obiettivi occorre lavorare su più fronti: da un lato recuperare gli alloggi vuoti e incentivare i proprietari ad affittare a condizioni accessibili, dall’altro costruire collaborazioni con enti pubblici e privati e offrire servizi di accompagnamento agli inquilini che includono supporto sociale, lavorativo ed educativo. Fondamentale è anche l’utilizzo di strumenti concreti come fondi di garanzia, agevolazioni fiscali, microcredito e finanziamenti per la ristrutturazione degli immobili.
Il servizio si rivolge a famiglie e persone con redditi medio-bassi che non riescono ad accedere al mercato libero, dando priorità a situazioni di emergenza abitativa e fragilità sociale: giovani coppie, genitori separati, disoccupati, persone con problemi di salute o disabilità, migranti. Con questo modello la selezione non avviene più attraverso graduatorie rigide, ma tramite un abbinamento mirato tra le caratteristiche delle famiglie e quelle degli alloggi disponibili.
Un altro pilastro è il recupero e la valorizzazione delle case sfitte. L’Agenzia si occupa di reperire immobili, anche da privati, ristrutturarli quando necessario e reintrodurli sul mercato a condizioni accessibili. Allo stesso tempo, offre garanzie ai proprietari – ad esempio contro il rischio di morosità o danni – e incentivi economici, rendendo più conveniente e sicuro mettere a disposizione gli immobili.
Il funzionamento dell’Agenzia è articolato e copre l’intero processo, dall’accoglienza delle persone alla gestione degli immobili, dalla stipula dei contratti alla manutenzione, fino al monitoraggio delle situazioni abitative nel tempo. Parallelamente, promuove percorsi di inclusione sociale e lavorativa, riconoscendo che la casa non è un elemento isolato, ma parte di un sistema più ampio che riguarda l’integrazione e il benessere delle persone.
Dal punto di vista organizzativo il modello si fonda su una collaborazione tra soggetti pubblici e il Terzo Settore. Le risorse economiche possono provenire da fonti diversificate: fondi pubblici ed europei, contributi privati e, in parte, dagli stessi canoni di affitto.
Anche la scelta della forma giuridica – che può variare tra ente pubblico, società o fondazione – deve essere adattata al contesto locale, alla ricerca di un equilibrio tra efficienza gestionale e finalità sociale. L’idea di fondo è quella di sottrarre la casa alla sola logica del profitto riconoscendola come un bene sociale capace di generare inclusione e coesione, contribuendo così a costruire un sistema abitativo più equo, partecipato e orientato al benessere collettivo. In questo quadro, il passaggio alla “Casa 2.0” rappresenta un vero cambio di paradigma, dalla gestione dell’emergenza si passa a una visione strategica dell’abitare in cui la casa diventa il punto di partenza per costruire inclusione sociale e comunità più solide.
Oggi in Liguria si contano 431.321 alloggi non occupati, molti dei quali utilizzati solo saltuariamente o, in alcuni casi, affittati in modo irregolare. 1.753 alloggi ERP risultano sfitti perché inagibili e quindi non assegnabili e, secondo le stime disponibili seppur non aggiornate, sono circa 17.149 le famiglie che presentano un fabbisogno abitativo di tipo sociale. Un disequilibrio che mette in luce non tanto una carenza di case, quanto una difficoltà strutturale nel renderle accessibili e utilizzabili.
Sanremo e Genova, la sperimentazione in campo
Al momento sono due i progetti avviati da MeWe che seguono i criteri dell’Agenzia Sociale per la Casa 2.0: Sanremo NextGen Living e Abitare Migrante a Genova, nell’ambito del progetto LGNet3. Entrambi si basano sul recupero di immobili privati oggi sfitti o sottoutilizzati, nel primo caso destinati a giovani tra i 24 e i 35 anni, nel secondo a persone con background migratorio. In entrambi i contesti, il recupero dello sfitto non si limita a rispondere al bisogno abitativo, ma diventa uno strumento di rigenerazione sociale ed economica del territorio.
Il progetto Sanremo NextGen Living si inserisce in un contesto particolarmente significativo: ogni anno oltre 10.000 giovani lasciano la Liguria per motivi di studio o lavoro. L’obiettivo è costruire un modello abitativo collaborativo e calibrato sulle loro esigenze attraverso una governance ibrida che coinvolge pubblico, privato e comunità. Un approccio che supera sia i limiti della gestione pubblica tradizionale, spesso rigida, sia quelli di un mercato privato orientato esclusivamente al profitto. In questo modo l’abitare collaborativo può diventare non solo una risposta strategica alla sfida demografica della regione, ma anche un laboratorio di nuove forme di convivenza e solidarietà, un modello di sviluppo territoriale sostenibile e inclusivo. Per quanto riguarda i migranti, il quadro appare oggi più stabile rispetto al passato, ma non privo di criticità. Le trasformazioni economiche e sociali continuano infatti a generare nuove vulnerabilità. I nuovi arrivati, le persone in condizioni di irregolarità o chi ha perso il lavoro affrontano difficoltà simili a quelle di un tempo, mentre l’aumento dei costi abitativi e la precarietà lavorativa rendono fragile anche la condizione di chi è formalmente inserito. Pratiche come il subaffitto e la condivisione forzata restano diffuse generando sovraffollamento e instabilità.
In entrambi i progetti, il partenariato tra istituzioni, operatori sociali, imprese e residenti crea un ecosistema più resiliente e adattivo, capace di condividere responsabilità e decisioni. Un ruolo centrale è svolto dai piccoli proprietari, persone che possiedono uno o pochi immobili, spesso ereditati o acquistati come investimento, che rimangono vuoti per una pluralità di ragioni: paura della morosità o di possibili danni, complessità burocratiche, mancanza di risorse per ristrutturare o situazioni legali irrisolte. Lo sfitto, quindi, non è solo una scelta, ma spesso il risultato di condizioni che richiedono interventi mirati.
Per attivare questo patrimonio, l’Agenzia Sociale per la Casa 2.0 propone un sistema integrato di incentivi e garanzie, strumenti concreti per ridurre i rischi e semplificare la gestione: un fondo di garanzia per la morosità, una copertura contro i danni all’immobile, una tutela legale per eventuali controversie o procedure di recupero. Al fondo regionale esistente si propone di affiancare un “Fondo Collaterale” più flessibile e rapido, capace di coprire in modo completo i rischi e di intervenire tempestivamente. Questo nuovo fondo, finanziato da pubblico e privato, dovrebbe aumentare la fiducia dei proprietari e facilitare l’ingresso degli immobili nel circuito dell’affitto sociale.
Accanto alle garanzie viene offerto un supporto gestionale e tecnico completo che va dall’intermediazione totale del rapporto con l’inquilino, attraverso formule di subaffitto che liberano il proprietario da ogni incombenza, alla gestione delle manutenzioni, fino all’accompagnamento nelle ristrutturazioni tramite un modello “one-stop-shop” – già sperimentato con successo in Belgio – che semplifica l’accesso agli incentivi fiscali e coordina gli interventi.
Sul piano economico sono previsti strumenti che rendono più conveniente la messa a reddito degli immobili: anticipazioni dei canoni fino a sei mensilità, finanziamenti agevolati per le ristrutturazioni e possibili riduzioni fiscali locali. A questi si affianca una maggiore flessibilità contrattuale, con formule a termine rinnovabili, patti di autorecupero – in cui l’inquilino contribuisce ai lavori in cambio di una riduzione del canone – e programmi di “maturation” guidata che accompagnano i proprietari nella valorizzazione progressiva degli immobili.
Un elemento chiave è anche il supporto decisionale. Strumenti come il simulatore di convenienza economica e la consulenza personalizzata permettono ai proprietari di valutare in modo concreto i benefici dell’adesione ai programmi, rispetto al mantenimento dello sfitto o ad altre opzioni di mercato, come nel caso, ad esempio, dell’adesione al programma Migranti.
Tuttavia, il sistema attuale di garanzie presenta ancora alcuni limiti, le coperture non sempre risultano sufficienti rispetto ai rischi percepiti e i meccanismi di attivazione sono spesso reattivi intervenendo solo quando il problema si è già manifestato. Per questo, tra le proposte evolutive vi sono il rafforzamento delle misure di prevenzione della morosità, l’introduzione di coperture integrate, l’anticipo delle garanzie e la creazione di sistemi a due livelli, più flessibili e accessibili. Accanto agli incentivi sono previste anche misure dissuasive per contrastare il mantenimento degli immobili sfitti che contemplano una maggiore tassazione sulle case lasciate vuote a lungo o una regolazione più stringente degli affitti brevi. L’obiettivo non è penalizzare i proprietari, ma riequilibrare il sistema rendendo più conveniente l’affitto rispetto all’inutilizzo.
Fondamentale è inoltre la costruzione di una rete territoriale di supporto che coinvolga non solo enti pubblici e Terzo Settore, ma anche attori come commercialisti, notai, amministratori di condominio e fornitori di utenze in grado di intercettare informazioni utili e facilitare l’emersione degli immobili disponibili. Tra le proposte più innovative emerge infine quella dei “lasciti laici”, ovvero la possibilità per i proprietari, in particolare anziani o senza eredi, di destinare i propri immobili a finalità sociali, contribuendo ad ampliare il patrimonio abitativo disponibile e garantendo al tempo stesso un utilizzo coerente con valori di comunità e memoria.
Il successo di questo modello, che si auspica possa avere una diffusione nazionale, dipende dalla capacità di integrare strumenti diversi – incentivi, garanzie, supporto tecnico, rete territoriale e comunicazione efficace – in una visione coerente. La vera sfida culturale non è costruire nuove case, ma rimettere in circolo quelle che già esistono, trasformando la diffidenza in fiducia e lo sfitto in opportunità per un sistema a vantaggio di tutti e non solo a beneficio “degli ultimi”.