Piano Casa, una corsa a ostacoli verso il diritto all’abitare
Cosa prevede il nuovo Piano Casa e quali nodi restano aperti sul fronte dell’accessibilità, degli affitti e dell’edilizia pubblica.
“Non puoi risolvere un problema con lo stesso tipo di pensiero che hai usato per crearlo”, diceva Einstein. É proprio questo pensiero che si materializza spontaneamente quando penso al Piano Casa, varato con il D.L. 66/2026 e in attesa di essere convertito in legge il prossimo 6 luglio dopo mesi di annunci e comunicazioni. Secondo quanto illustrato nella documentazione ufficiale, il decreto si articola su tre pilastri principali.
Il primo riguarda il recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica esistente, con l’obiettivo di ristrutturare e rendere nuovamente disponibili circa 60.000 alloggi popolari oggi non assegnabili perché bisognosi di manutenzione o adeguamenti. Per accelerare questi interventi sono previste procedure semplificate e la nomina di un Commissario straordinario. Il piano include anche un programma di riscatto degli immobili ERP da parte degli assegnatari e la realizzazione di nuove case popolari senza consumo di suolo, destinate alla locazione di lungo periodo con possibilità predefinita di riscatto.
Il secondo pilastro prevede la creazione di uno strumento finanziario unico, gestito da INVIMIT SGR, che riunisce risorse europee e nazionali destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa. Le risorse saranno organizzate in comparti territoriali dedicati a regioni e province autonome, così da rispondere alle diverse esigenze locali, potendo contare, nel complesso, su oltre 10 miliardi di euro di fondi pubblici.
Il terzo pilastro riguarda il coinvolgimento dei privati nella realizzazione del Piano Casa. A tal fine vengono introdotte semplificazioni amministrative e procedure accelerate per gli investitori. In cambio delle agevolazioni, il privato deve garantire che, su 100 alloggi realizzati, almeno 70 siano destinati all’edilizia convenzionata, con prezzi o canoni inferiori di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato. Le procedure semplificate si applicherebbero esclusivamente alla quota convenzionata, mentre la restante parte resterebbe soggetta alla disciplina ordinaria.
Chi si occupa di politiche dell’abitare ha subito pensato che il Piano Casa avrebbe potuto rappresentare un’occasione significativa, oltre che una risposta importante all’emergenza abitativa in Italia. Un impianto potenzialmente in grado di affrontare un problema strutturale attraverso strumenti coerenti con le politiche abitative contemporanee sempre più interconnesse con quelle sociali ed economiche.
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Ai blocchi di partenza, quindi, siamo partiti ben predisposti di trovare soluzioni e approcci innovativi, tuttavia, già dopo i primi cento metri, sono emerse alcune criticità strutturali che, come in una corsa a ostacoli, rendono il percorso più impervio e meno lineare del previsto. Il primo riguarda la forte tendenza a individuare nella costruzione di nuove abitazioni la soluzione principale, se non esclusiva, alla crisi abitativa.
Non sta a noi negare la necessità di realizzare nuovi alloggi, ma forse sarebbe necessario riconoscere che questa non può essere l’unica risposta. La crisi abitativa non è soltanto una questione di quantità di alloggi disponibili, considerato l’enorme numero di abitazioni vuote o inutilizzate, ma è soprattutto una crisi di accessibilità economica. Dalle elaborazioni dell’Osservatorio CPI su dati Istat emerge come il disagio abitativo non sia più concentrato nelle aree tradizionalmente considerate fragili, ma sorprendentemente proprio nelle regioni del Centro-Nord dove il costo della vita è cresciuto più rapidamente dei redditi.
I lavoratori dipendenti, con retribuzioni standardizzate a livello nazionale, risultano penalizzati nelle aree economicamente più dinamiche, il loro potere d’acquisto viene eroso dall’aumento dei prezzi delle abitazioni e dei costi della vita con effetti particolarmente evidenti tra i giovani lavoratori che faticano a raggiungere autonomia abitativa ed economica.
In Italia, inoltre, come in molte aree europee, la crescente difficoltà di accesso alla casa è legata anche alla pressione esercitata dai flussi turistici sui mercati immobiliari locali. In diversi territori una quota crescente degli immobili viene destinata ad affitti brevi, seconde case o usi stagionali, riducendo lo stock disponibile per i residenti e contribuendo all’aumento dei prezzi con conseguenze che ricadono soprattutto su chi vive e lavora stabilmente in quei territori.
Da queste prime riflessioni emerge quindi una considerazione importante: una politica abitativa efficace dovrebbe combinare strumenti diversi oltre alle nuove costruzioni, considerando anche il recupero del patrimonio esistente, incentivi alla locazione sociale e sostegno ai redditi, perché usare un’unica leva significherebbe affrontare un problema complesso con una soluzione semplificata. E il Piano Casa del governo Meloni sembra andare proprio in questa direzione.
L’ibridazione tra “Pubblico” e “Sociale”
Un secondo ostacolo riguarda la scelta di accorpare l’ERP e l’ERS, due strumenti che rispondono a finalità e destinatari profondamente diversi. L’ERP, ovvero le case popolari, è tradizionalmente destinata alle persone e alle famiglie in condizioni di maggiore fragilità economica e sociale e rappresenta un vero e proprio servizio pubblico essenziale, finalizzato a garantire un diritto fondamentale, analogamente a quanto avviene per sanità e istruzione. L’ERS, invece, si rivolge alla cosiddetta “fascia grigia”: cittadini che non rientrano nei requisiti dell’edilizia pubblica ma che, allo stesso tempo, non riescono a sostenere i costi del mercato immobiliare. Pur mantenendo una finalità sociale, l’ERS si basa generalmente su canoni più elevati e su un modello che richiede una maggiore sostenibilità economica degli interventi.
Il forte rischio è che la fusione tra questi due ambiti finisca per attenuare la distinzione tra patrimonio pubblico e iniziative sociali a partecipazione privata, finendo per indirizzare risorse pubbliche storicamente destinate all’edilizia popolare anche verso programmi che includono formule di affitto con riscatto, aprendo così a un progressivo trasferimento degli alloggi verso la proprietà privata. Se ERP ed ERS vengono trattate come strumenti equivalenti, gli Enti gestori possono essere incentivati a destinare una quota crescente del patrimonio all’edilizia sociale rispetto a quella pubblica, poiché la prima consente canoni più elevati e una maggiore sostenibilità economica delle gestioni. In questo scenario, gli alloggi destinati alle persone in condizioni di maggiore marginalità rischiano di ridursi nel tempo, proprio perché meno redditizi.
Una politica sbilanciata sulla proprietà (a scapito dell’affitto)
Con l’equiparazione tra accesso alla casa in locazione e accesso alla proprietà emerge un altro limite. Nel decreto, infatti, diverse misure tendono a considerare equivalenti affitto e acquisto dell’abitazione attraverso formule di affitto con riscatto o percorsi finalizzati alla proprietà dell’alloggio. Nonostante la letteratura scientifica post-pandemica evidenzi una domanda crescente e strutturale di locazione stabile nelle aree metropolitane, il Piano ribadisce l’orientamento storico italiano verso la casa in proprietà attraverso tre dispositivi principali:
Dismissione ERP (Art. 5)
Il diritto di riscatto riconosciuto agli assegnatari comporta una progressiva fuoriuscita di immobili dal patrimonio dei Comuni e delle Aziende Casa. Inoltre, l’obbligo di destinare i proventi al Fondo di ammortamento dei titoli di Stato sottrae risorse potenzialmente cruciali agli enti locali, riducendo la capacità di intervento su manutenzione e gestione del patrimonio abitativo.Conversione da ERP a ERS (Art. 6)
La possibilità di convertire complessi pubblici superiori a 25 unità da ERP a locazione a lungo termine con riscatto predefinito determina una riduzione dello stock di edilizia pubblica permanente. Si tratta di un modello che, in alcune esperienze regionali, ha mostrato efficacia solo quando era previsto il rientro temporaneo degli immobili nell’ERP entro un arco di circa dieci anni.Binomio vendita/affitto nell’edilizia integrata (Art. 9)
Il vincolo del 70% di edilizia convenzionata non distingue in modo esplicito tra locazione e vendita calmierata. Per ragioni di sostenibilità economica e per i costi di gestione su orizzonti pluridecennali, è plausibile che gli operatori privati privilegino la vendita convenzionata rispetto alla locazione, lasciando così in parte inevasa la domanda di affitto accessibile.
Accanto a questi elementi si collocano ulteriori barriere sistemiche: la vendita convenzionata, infatti, non risolve le difficoltà delle famiglie escluse dall’accesso al credito, aggravate dall’aumento degli anticipi richiesti dalle banche, dall’instabilità dei tassi d’interesse e dalla crescente precarizzazione del lavoro.
Se una parte crescente della popolazione vive in affitto, il tema non è come trasformare rapidamente gli inquilini in proprietari, ma come garantire condizioni di stabilità, sicurezza e accessibilità anche a chi vive, per scelta o necessità, in locazione. Gli inquilini non rappresentano una categoria marginale o transitoria, ma una componente sempre più ampia e strutturale della società contemporanea.
Il reale significato di “agevolazione” e il “modello Milano”
Anche le semplificazioni burocratiche e urbanistiche previste per favorire gli investimenti privati potrebbero rivelarsi un ulteriore ostacolo alla corretta gestione del problema. Tra queste misure rientrano la riduzione dei costi notarili, lo scomputo degli oneri per le bonifiche, le deroghe alle distanze minime tra edifici e i bonus volumetrici. Strumenti che rischiano di consentire la realizzazione di interventi edilizi di grande scala senza un adeguato contributo economico al sistema urbano attraverso gli oneri di urbanizzazione. Anche in assenza di consumo di nuovo suolo, grazie allo sviluppo in altezza degli edifici, l’impatto territoriale di investimenti immobiliari di grandi dimensioni resterebbe comunque significativo. Nuove volumetrie residenziali comportano infatti un aumento della popolazione residente e, di conseguenza, una maggiore pressione su infrastrutture e servizi pubblici come trasporti, strade, scuole, rete idrica e servizi sanitari.
Una riduzione degli oneri urbanistici rischia quindi di creare uno squilibrio tra crescita edilizia e capacità del territorio di assorbire tale crescita. In assenza di un adeguato potenziamento delle infrastrutture e dei servizi, l’aumento della domanda generata dai nuovi insediamenti potrebbe non essere compensato da investimenti pubblici corrispondenti, con possibili effetti di sovraccarico sui sistemi urbani.
La visione della misura viene ricondotta a un modello di sviluppo che privilegia la deregolamentazione e la facilitazione degli investimenti immobiliari, in linea con approcci già sperimentati in alcune grandi città italiane. Si pensi, in particolare, all’esperienza di Milano, spesso indicata come esempio di un mercato immobiliare dinamico ma anche caratterizzato da forti tensioni sui prezzi e da un’elevata pressione abitativa. Modello che si è tentato di consolidare anche attraverso il disegno di legge “Salva-Milano”, fortemente sostenuto da Matteo Salvini. La domanda è: può un modello di questo tipo, già oggetto di dibattito a livello locale, essere esteso su scala nazionale senza produrre effetti analoghi o amplificati?
L’illusione del prezzo calmierato
Un punto centrale del dibattito sul Piano Casa riguarda l’effettiva efficacia della misura che prevede la destinazione di almeno il 70% degli alloggi all’edilizia convenzionata, con prezzi o canoni inferiori di circa un terzo rispetto ai valori di mercato rischia di risultare inefficace qualora la base di riferimento dei prezzi sia determinata o influenzata dagli stessi costruttori.
In contesti urbani ad alta tensione abitativa, prendiamo ancora il caso di Milano, dove i valori medi possono superare i 5.000 euro al metro quadrato, una riduzione del 33% non garantisce necessariamente condizioni di reale accessibilità. I costi potrebbero rimanere comunque fuori dalla portata di molte famiglie, soprattutto se si considera il rapporto tra prezzo dell’abitazione e redditi disponibili.
Questa riflessione si inserisce in una più ampia discussione sul concetto di “affordability” abitativa, spesso utilizzato in modo generico. Il prezzo rispetto al mercato rappresenta solo uno degli indicatori possibili: un’abitazione è realmente accessibile solo se il suo costo è sostenibile rispetto al reddito disponibile delle famiglie, se non richiede barriere eccessive all’ingresso (come caparre o garanzie elevate) e se garantisce stabilità nel tempo, evitando aumenti improvvisi o perdita delle condizioni iniziali.
A queste considerazioni si aggiunge anche un cambiamento strutturale dei mercati immobiliari europei. Negli ultimi anni, una quota crescente di abitazioni è stata acquisita da investitori istituzionali come fondi immobiliari, assicurazioni e grandi società finanziarie. Secondo analisi della Banca Centrale Europea, gli acquisti residenziali da parte di questi operatori sarebbero aumentati significativamente dal 2012 in poi. Questo significa che il prezzo delle case tende a dipendere sempre meno dai redditi locali e sempre più da logiche di rendimento finanziario e di confronto tra mercati internazionali, favorendo una disconnessione tra salari e valori immobiliari.
Ecco che l’accesso alla casa non può essere interpretato soltanto come un problema di offerta edilizia o di prezzi calmierati, ma si intreccia sempre più con dinamiche finanziarie, regolatorie e macroeconomiche.
L’effetto boomerang del “Decreto Sfratti”
Agli effetti della misura si aggiungono anche quelli dovuti al “Decreto Sfratti” che procede su un binario parallelo, autonomo e accelerato, e velocizza i meccanismi per liberare gli immobili al termine dei contratti di locazione, con sanzioni per i ritardi e limiti alla possibilità di sanare le irregolarità. Ingiunzioni esecutive ridotte a 15 giorni, tempi più brevi per la sanatoria delle morosità e una maggiore rigidità nelle possibilità di opposizione.
Provvedimento ben visto da molti, come l’istituto Bruno Leoni che vede nel decreto una spinta di incoraggiamento per i proprietari a mettere sul mercato le case sfitte. In realtà, c’è il rischio che la rapidità delle procedure non favorisca l’offerta di lungo periodo, ma spinga piuttosto i proprietari a sottrarre più rapidamente gli immobili alle famiglie per destinarli a forme di locazione più redditizie, come gli affitti brevi. Non dimentichiamo le conseguenze sociali. La principale causa degli sfratti resta infatti la morosità, responsabile di circa tre quarti delle sentenze. Questo significa che la perdita della casa è sempre più spesso la conseguenza diretta dell’incapacità di sostenere il costo dell’affitto. In un Paese che registra già circa 40.000 sentenze di sfratto l’anno (circa 100 famiglie al giorno), l’inasprimento delle procedure rischia di ridurre ulteriormente le tutele proprio per quella “fascia grigia” di lavoratori a basso reddito che il Piano Casa dichiara esplicitamente di voler proteggere.
Il tema centrale rimane quello del diritto all’abitare che non può essere considerato una semplice dichiarazione di principio, ma deve tradursi in una capacità concreta del sistema pubblico di garantire accesso stabile e dignitoso alla casa. In Europa, la Spagna fa da apripista con un Piano Casa ambizioso che ridefinisce radicalmente l’approccio all’abitare. Il Piano Estatal de Vivienda 2026-2030 rappresenta un punto di svolta significativo, non solo per la portata degli investimenti (7 miliardi di euro complessivi), ma soprattutto per la sua visione strutturale che eleva la casa a quinto pilastro dello Stato Sociale, accanto a sanità, istruzione, pensioni e assistenza alla dipendenza. Una lezione per l’Italia che offre numerosi spunti di riflessione, a partire da un approccio sistemico e una visione d’insieme.
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In questa corsa a ostacoli, si può arrivare al traguardo solo costruendo una politica capace di dare risposte a tutte le dimensioni del problema. Ieri il Piano Casa ha superato il passaggio decisivo alla Camera, ma non è ancora legge definitiva. Resta da vedere cosa succederà al Senato e soprattutto nei decreti attuativi. Sono certa che ne riparleremo.