Il paradosso delle case vuote

Le case vuote sono davvero un problema o una strategia? Come rimettere in circolo il patrimonio inutilizzato.

Un po’ per indole e un po’ per deformazione professionale, cerco di guardare il mondo da più prospettive. La realtà, d’altronde, è molto più sfaccettata di come viene raccontata e anche le teorie più accettate non bastano, da sole, a spiegare ciò che accade intorno a noi. Prendiamo, ad esempio, il caso delle case sfitte. Secondo la visione dominante, le abitazioni vuote sarebbero un fenomeno fisiologico del mercato immobiliare, legato ai tempi con cui domanda e offerta si incontrano. Non un problema strutturale quindi, ma parte del suo normale funzionamento.

Non la pensa così Nikos Vrantsis, ricercatore greco che studia i cambiamenti avvenuti nel settore immobiliare dopo la crisi finanziaria. Secondo il suo studio pubblicato sul Radical Housing Journal (2025), “Financialization, possessive familialism, and the politics of vacancy”, gli immobili sfitti non sono un fallimento del mercato, ma uno strumento calcolato per generare profitto.

Case vuote: anomalia o strategia di mercato?

Concentrandosi su Salonicco, Vrantsis mostra come gli immobili vengano resi sfitti, mantenuti in questa condizione e poi reimmessi sul mercato da attori finanziari con l’obiettivo di massimizzare i rendimenti. Controllando queste tempistiche, questi soggetti sottraggono abitazioni alla circolazione, alimentando scarsità, speculazione e inflazione immobiliare.

Questo processo è rafforzato dalle politiche pubbliche, dalle pressioni dei proprietari e da un radicato sistema di “familismo possessivo” che ha contribuito a normalizzare l’accumulo immobiliare. La ricerca, basata su interviste ad attori finanziari, inquilini sfrattati e proprietari di case pignorate, analizza le strutture di potere che regolano l’accesso alla casa e classifica gli immobili sfitti in base alla logica di investimento.

Ne emerge un quadro chiaro: proprietari, investitori e Stato contribuiscono, in modi diversi, a creare artificialmente scarsità per sostenere il valore degli immobili. Il mercato immobiliare, quindi, non produce solo case da abitare, ma anche strumenti di investimento e accumulazione di capitale. In questo contesto, le abitazioni vuote diventano leve economiche per controllare i prezzi e generare rendita. Spostando l’attenzione dalla domanda “perché le case restano vuote?” a “chi trae vantaggio dal fatto che restino vuote?”, emergono con chiarezza dinamiche di potere, rendita e finanziarizzazione.

L’analisi della situazione greca – che si presenta simile a quella italiana – evidenzia un fenomeno diffuso in molte città europee, dove banche, gestori del credito e grandi investitori trattengono intenzionalmente migliaia di immobili fuori dal mercato.

La scelta di studiare Salonicco, e non Atene, non è casuale, perché dimostra che questi processi non riguardano solo le grandi capitali turistiche come Londra, Berlino o Barcellona, ma possono emergere anche in città di seconda fascia. Alla base c’è un’idea già formulata dal geografo David Harvey: nel capitalismo contemporaneo, il capitale ha bisogno di nuovi spazi in cui investire quando la produzione non è più abbastanza redditizia. La città diventa così uno spazio di accumulazione e il settore immobiliare, anche in tempi di crisi, continua a generare profitto.

Perché tenere una casa vuota conviene

Nel mercato immobiliare il profitto deriva spesso dalla rendita, cioè dall’aumento del valore della proprietà più che dall’uso dell’immobile. In quest’ottica, può essere più conveniente aspettare che il prezzo salga, mantenere un immobile fuori mercato e controllare l’offerta disponibile. Una casa vuota può essere, economicamente, più utile di una casa abitata. Questo meccanismo è ben spiegato dalla rent gap theory di Neil Smith. Gli investitori intervengono quando la differenza tra il valore attuale di un’area e il suo valore potenziale futuro diventa sufficientemente ampia da rendere profittevole la trasformazione o la vendita.

Questo divario può crescere grazie a processi come gentrificazione, investimenti pubblici o sviluppo turistico. I grandi investitori utilizzano strumenti sofisticati per decidere quando immettere immobili sul mercato, contribuendo a creare scarsità e sostenere i prezzi. Anche i piccoli proprietari cominciano a seguire strategie simili.

Sono milioni le abitazioni vuote in molti paesi europei, gli stessi dove la crisi abitativa sembra non avere soluzioni. In Europa i tassi di abitazioni vuote variano da poco meno del 5% in alcuni paesi del Nord Europa, fino al 30-35% in Bulgaria ed Estonia, con differenze significative anche all’interno degli stessi paesi.

Distribuzione comunale della quota % di abitazioni a disposizione. Fonte: "Gli immobili in Italia", MEF e Agenzia delle Entrate OMI 2023

In Italia, secondo lo studio OMI Gli immobili in Italia, oltre il 13% del patrimonio abitativo, circa 9,5 milioni di case, risulta vuoto. A Roma il dato è del 7,7%, con picchi del 14% nel centro storico, a Bologna si contano circa 24.000 abitazioni sfitte, pari all’11% dello stock.

Accanto allo sfitto “strategico” esiste però anche uno sfitto involontario. Come evidenzia Housing Europe, si verifica quando i proprietari non riescono ad affittare o vendere in aree a bassa domanda, in contesti economicamente fragili, o a causa di costi elevati, frammentazione delle proprietà, dispute legali o situazioni personali.

→ Approfondisci: Trovare la propria comunità: l’importanza del vivere in un cohousing diffuso

Nel frattempo, gli affitti continuano a crescere e il loro peso sul reddito è sempre più elevato, il 63% degli affittuari più poveri spende oltre il 40% del proprio reddito per la casa. Il numero di famiglie in affitto aumenta, soprattutto tra giovani e nuclei vulnerabili, mentre diminuiscono quelle proprietarie.

Gli immobili sfitti producono anche effetti negativi sulle comunità: degrado edilizio, perdita di valore delle aree circostanti, aumento della criminalità e riduzione della vitalità dei quartieri.

Un vero e proprio paradosso dai risvolti significativi. Una quantità così ampia di abitazioni vuote rappresenta certamente uno spreco di risorse, ma se osservata da un’altra prospettiva può diventare un’opportunità per ripensare l’abitare e rigenerare il patrimonio esistente.

Quali soluzioni funzionano davvero

Di fronte a questa complessità, quali politiche possono rimettere in circolo gli immobili sfitti e a disposizione di chi ha bisogno di una casa a prezzi accessibili?

Le strategie esistenti in alcuni casi sembrano funzionare, anche se serve un impegno più ampio e coordinato. Si tratta di incentivi fiscali, agenzie sociali per la casa, accordi territoriali per canoni concordati, programmi di gestione sociale del patrimonio privato.

«Nel momento in cui il sistema considera un edificio una rovina […] noi pensiamo: ecco un’opportunità per la comunità!»
— Olaf Grawert, architetto

Il rapporto di Housing Europe propone una serie di strumenti e politiche per affrontare il problema delle abitazioni sfitte, distinguendoli in due grandi categorie: approcci supportivi e approcci dissuasivi. Nel primo caso si tratta di misure che puntano ad aiutare i proprietari a riportare le abitazioni sul mercato:

• incentivi fiscali e normativi che vanno progettati evitando di favorire ulteriormente chi ha già capitali da investire. In Francia, ad esempio, il programma “Loi Denormandie” ha offerto vantaggi fiscali, fino al 21% del costo dell’investimento, a chi ha acquistato e ristrutturato abitazioni in zone specifiche a patto che venissero affittate a famiglie a basso reddito.

• Sovvenzioni e prestiti pubblici per aiutare i proprietari a coprire i costi di ristrutturazione. In Svezia, il programma “Support for energy efficiency in apartment buildings” finanzia fino al 50% dei lavori di miglioramento energetico e favorisce la formazione di professionisti del settore.

• Garanzie sui prestiti per facilitare l’accesso al credito a chi normalmente ne sarebbe escluso.

• Gestione dello sfitto “compassionevole” per le abitazioni vuote per motivi personali, come anziani trasferiti in case di cura. In Irlanda, il programma “Fair Deal” incentiva i proprietari a mettere a disposizione le loro case temporaneamente, senza penalizzazioni eccessive.

• Soluzioni abitative a basso costo come le iniziative “Case a 1 euro” che vendono abitazioni abbandonate a prezzo simbolico per essere subito dopo ristrutturate. A Riace, in Calabria, queste case hanno ospitato migranti, contribuendo al recupero di abitazioni e alla rivitalizzazione della comunità.

  

  Mappa delle assegnazioni di un intervento di recupero di alloggi ERP dedicato agli over 65. Gli ETS diventano assegnatari di spazi a titolo gratuito in cambio dell’erogazione di servizi di supporto abitativi

Gli approcci dissuasivi, invece, mirano a scoraggiare il mantenimento degli immobili sfitti attraverso:

• l’aumento delle imposte sugli immobili vuoti, in Inghilterra l’“Empty Homes Council Tax Premium” aumenta gradualmente le tasse sugli immobili non occupati

• Multe per i proprietari, in Francia la “Taxe sur les Logements Vacants” colpisce immobili sfitti da almeno un anno nei comuni più grandi e con un mercato sotto pressione, calcolando la tassa sul potenziale canone annuo e aumentando nel tempo.

• Requisizione temporanea da parte delle autorità che possono occupare gli immobili sfitti. Spesso, la sola minaccia di requisizione stimola i proprietari a intervenire.

• Gestione delle seconde case che pur non essendo vuote sono inutilizzate per buona parte dell’anno. In Galles, ad esempio, le tasse sulle seconde residenze sono aumentate e i governi locali possono bloccare cambiamenti di classificazione.

Dallo sfitto alla comunità secondo MeWe

Per affrontare la crisi serve un modello di governance più innovativo e inclusivo che coinvolga non solo gli enti gestori (le ARTE) – che ricevono finanziamenti regionali per i lavori di recupero e spesso non li utilizzano in modo efficiente confidando nella copertura totale dei costi – e Comuni, ma anche enti del Terzo settore, cooperative sociali e fondazioni, capaci di accelerare il recupero degli alloggi, offrire supporto sociale e sperimentare modelli abitativi innovativi come il cohousing o l’housing first.

I lavori edilizi coordinati da MeWe a Sanremo per recuperare alloggi ERP sfitti, ad esempio, sono eseguiti da maestranze di una cooperativa sociale specializzata nel recupero di persone con varie vulnerabilità (dipendenze, migranti, ecc.). Il cohousing diffuso si configura come una soluzione innovativa capace di valorizzare il patrimonio immobiliare inutilizzato e, allo stesso tempo, dare vita a comunità intenzionali fondate sulla condivisione e sul mutuo supporto. Il progetto “Sanremo NextGen Living” dimostra come una criticità possa trasformarsi in opportunità, offrendo risposte concrete ai bisogni abitativi dei giovani e contribuendo a rigenerare il tessuto sociale.

Lavori edilizi coordinati da MeWe ed eseguiti da maestranze di una cooperativa sociale

Anche l’esempio dell’Emilia-Romagna dimostra che il recupero degli alloggi sfitti funziona meglio quando vi è una pluralità di attori e strumenti finanziari strutturati, combinati a criteri chiari di selezione e gestione, come tavoli territoriali, piani multilivello e mutui dedicati.

Un approccio simile, anche in altre regioni, potrebbe prevedere l’autorecupero regolato, consentendo agli assegnatari di sistemare gli alloggi nel rispetto delle graduatorie ERP, con progetti certificati, garanzie finanziarie e obbligo di rientro dell’immobile nel patrimonio pubblico. In questo modo si eviterebbe la creazione di diritti patrimoniali impropri, garantendo equità e trasparenza e un uso strategico delle risorse pubbliche per un welfare abitativo più efficiente.

Quanto detto fin qui mostra come quello della gestione delle case sfitte sia un terreno di confronto, in ambito abitativo, tra logiche puramente speculative e logiche inclusive che una comunità, o uno Stato, per ritenersi tale, non può sottovalutare né lasciare ai grandi player finanziari.