Community Land Trust: costruire case, generare comunità. Un’alternativa possibile

E se abitare significasse costruire comunità prima ancora che edifici? Il caso del CLT di Bruxelles mostra come l’accesso alla casa possa diventare un processo collettivo capace di generare legami.

Abitare e comunità, cosa hanno in comune queste parole? Ci siamo lasciati con la promessa che vi avrei parlato di questo connubio tra mondi apparentemente distanti. E in effetti, soprattutto negli ultimi tempi, quando si parla di casa lo si fa quasi esclusivamente in termini di metri quadri, di costi, di tassi di interesse. Pensiamo, ad esempio, al giornalista Pietro Senaldi che, di fronte alla tragedia in atto a Niscemi, ha liquidato la questione parlando di case dal valore modesto, “massimo 20mila euro”, tralasciando tutto il resto. Come se una casa potesse essere ridotta solo al suo prezzo. Certo, l’aspetto economico conta, ma non è tutto.

Questo modo di guardare all’abitare - che non è solo suo, ma largamente diffuso - lascia ai margini dimensioni che raramente entrano nelle statistiche: l’accessibilità, di cui abbiamo già parlato, e la comunità. È proprio da questa intuizione che nasce il modello dei Community Land Trust (CLT) per cui una casa non è soltanto un bene economico, ma uno spazio di relazioni, stabilità, partecipazione. E quando la terra viene sottratta alla speculazione e restituita alla collettività, cambia il paradigma.

Ritorniamo allora al CLT di Bruxelles (CLTB), esempio concreto di un modello che ridefinisce l’idea di proprietà privata - il suolo è della comunità, la casa è dell’abitante e il diritto di vivere in un quartiere accessibile è tutelato nel tempo - per approfondire la relazione tra abitare sociale, umanità e comunità.

Costruire comunità prima degli edifici. 325 attività, una rete di relazioni

Sfogliando il Rapporto d’Impatto 2023 si capisce cosa significhi, nella pratica, costruire non solo alloggi accessibili ma comunità vive. In soli due anni (2021-2022) sono state organizzate 325 attività comunitarie: doposcuola, laboratori di riparazione biciclette, gruppi di conversazione, momenti formativi e occasioni di incontro tra vicini. Non iniziative sporadiche, ma un lavoro costante di tessitura sociale per promuovere legami e fiducia. Il risultato? L’82% dei residenti dichiara di sentirsi più soddisfatto della propria situazione abitativa dopo l’ingresso in un alloggio CLTB.

Questo dato non parla solo di comfort o qualità edilizia, parla di sicurezza, di senso di appartenenza e di relazioni che fanno la differenza nella vita quotidiana. Queste attività, infatti, non sono solo eventi sociali, rappresentano uno dei pilastri dell’approccio di CLTB per rafforzare legami sociali, inclusione e partecipazione diretta dei residenti alla vita collettiva. Non si tratta solo di programmi organizzati “dall’alto”, molti sono ideati e gestiti dagli stessi residenti rafforzando così l’autonomia, la cittadinanza attiva e i legami all’interno della comunità.

Il modello CLT - lo abbiamo già scritto, ma vale la pena ribadirlo - rende possibile l’accesso alla casa a persone che il mercato tradizionale tende a escludere. Nel caso del CLTB il reddito medio dei candidati è intorno ai 16.963 euro lordi annui, il 63% delle candidature proviene da famiglie monoparentali e nel 77% dei casi si tratta di donne. La provenienza è da 78 paesi diversi.

→ Approfondisci: Cos’è un Community Land Trust, il modello (semisconosciuto) per sottrarre gli immobili alla speculazione

Numeri che raccontano una realtà inclusiva, plurale, profondamente urbana, una comunità che non si limita a convivere, ma che si costruisce nel tempo. Nei CLT le persone non sono semplici beneficiarie, partecipano ai processi decisionali, contribuiscono alla gestione, si preparano insieme al percorso di abitare condiviso. E il percorso comunitario inizia ben prima della consegna delle chiavi, quando i futuri residenti non si conoscono ancora.

«Chi si registra a un progetto CLT raramente arriva perché attratto in modo esplicito dall’aspetto comunitario. Ci sono alcune eccezioni, certo, ma nella maggior parte dei casi le persone sono motivate soprattutto dal bisogno di una casa accessibile. Non si conoscono tra loro, non hanno una storia comune ed è qui che inizia il vero lavoro. Già prima del trasferimento - spesso nei due anni precedenti - viene formato un gruppo di futuri proprietari che inizia a incontrarsi regolarmente. Questi incontri non sono formali passaggi burocratici, sono spazi di conoscenza reciproca, di confronto, di preparazione collettiva al progetto abitativo», racconta Geert De Pauw, attivista e co-fondatore di CLTB.

Dal condominio alla comunità. Il quartiere come estensione della casa

Nei loro primi progetti, i gruppi venivano costituiti addirittura prima dell’acquisizione del terreno: prima ancora dell’edificio esisteva già la comunità. Insieme hanno lavorato sul programma architettonico, sulle tipologie di alloggio, sugli spazi comuni, venendo coinvolti nella definizione del bando, nella scelta del progetto, nelle decisioni chiave. Una comunità nata non per un effetto collaterale dell’abitare insieme ma a seguito di un processo intenzionale costruito nel tempo. Ed è proprio questo percorso condiviso che trasforma un gruppo di sconosciuti in vicini, e vicini in comunità. Un approccio che va oltre il singolo edificio riducendo l’isolamento, rafforzando le reti di mutuo aiuto e creando competenze diffuse.

E la comunità non si ferma ai confini dell’immobile, si allarga anche al quartiere che lo accoglie. Nel caso del CLTB, ciò è stato possibile grazie all’organizzazione di momenti collettivi: una festa di quartiere, mercatini aperti ogni due mesi per incontrare i residenti della zona, incontri con associazioni locali e organizzazioni comunitarie. Anche la comunicazione, rispetto alle novità del progetto, è stata una parte essenziale del processo.

«Questo lavoro avviene dopo l’ingresso delle famiglie, ma anche molto prima. Già nella fase dei permessi adottiamo un approccio proattivo. A Bruxelles, quando si parla di housing sociale, emergono spesso timori e pregiudizi. Per questo interveniamo fin dall’inizio, spiegando con chiarezza cosa stiamo costruendo e perché», continua De Pauw.

Uno dei progetti di Community Land Trust di Bruxelles

Quando viene presentata la richiesta di autorizzazione, i residenti vengono informati, si affiggono comunicazioni sul terreno, si indica il calendario dei lavori. Non un semplice annuncio, ma un processo di coinvolgimento per costruire fiducia prima ancora che muri. In fondo, l’obiettivo non è solo inserire un nuovo edificio in un quartiere, ma contribuire a rafforzarne il tessuto sociale.

C’è un prima, quindi, ma anche un dopo altrettanto importante. «Il lavoro non si conclude con la consegna delle chiavi. Anzi, per certi aspetti inizia proprio allora. Una volta che l’edificio è abitato, accompagniamo i nuovi proprietari per i primi due anni offrendo supporto su diversi fronti. Si tratta del momento cruciale durante il quale il gruppo diventa realmente condominio, in cui la convivenza prende forma concreta», sottolinea De Pauw.

Si tratta di un supporto che riguarda innanzitutto l’organizzazione collettiva: come si prendono le decisioni? Come si strutturano le responsabilità? Come si gestisce il condominio? Nei primi due anni emergono tante questioni da risolvere, piccoli problemi costruttivi, manutenzioni, aspetti tecnici che molte famiglie non hanno mai affrontato prima.

«Non tutti hanno esperienza nella gestione di un immobile, per questo restiamo al loro fianco. Organizziamo incontri regolari, favoriamo la nascita di gruppi di lavoro interni al condominio e sosteniamo le iniziative che i residenti stessi desiderano avviare. Il nostro ruolo non è sostituirci a loro, ma rafforzare la loro autonomia», osserva Geert De Pauw. «Li accompagniamo offrendo strumenti e competenze e, allo stesso tempo, sottolineando l’importanza di alcuni temi chiave: la normativa sull’abitazione, le regole di gestione condominiale, l’uso consapevole dell’energia. Questo approccio aiuta anche a prevenire conflitti, a gestire le relazioni e a costruire un clima di fiducia reciproca».

Un lavoro possibile grazie anche alle diverse associazioni partner con cui è stato sviluppato un metodo condiviso. E quando emergono fragilità economiche o sociali esistono reti di supporto capaci di intervenire, perché in questo modello l’abitare non è un fatto individuale, è un processo collettivo sostenuto nel tempo. E proprio questa continuità di presenza è ciò che permette alla comunità di consolidarsi per davvero.

Molti di questi sono partner e associazioni che hanno contribuito a far nascere il CLTB, persone con cui si è percorso un pezzo di strada insieme e che ancora sono lì, coinvolte e impegnate a coltivare e rafforzare certe relazioni, attraverso uno scambio e un cercarsi reciproco.

Può il CLT cambiare il mercato?

Quando Lucio Massardo, socio fondatore di MeWe, parla di “comunità educante” non sta usando uno slogan, si riferisce a qualcosa di concreto che l’esempio di CLTB dimostra. Se partecipi davvero alla costruzione di un luogo, il tuo rapporto con quel luogo cambia. Non si tratta solo di un tetto sopra la testa, è un pezzo della propria storia personale.

Questo è la visione che spesso manca nell’edilizia sociale tradizionale. Le case popolari vengono progettate per qualcuno, raramente con qualcuno. Quando manca il processo condiviso, manca l’attaccamento, e senza attaccamento lo spazio resta anonimo e ciò che è anonimo si deteriora più facilmente, fisicamente e socialmente. È la fatica condivisa che genera affettività perché ciò che si sente come proprio si protegge per senso di appartenenza.

Nonostante le diverse difficoltà, si può pensare che il modello CLT possa incidere sul mercato immobiliare o sarà destinato a restare una nicchia? Il mercato immobiliare si muove su economia di scala, capitale e rendita. Il cohousing si muove su tempo, relazione e processo. Sono logiche quasi opposte, ma…

«Oggi l’impatto è ancora limitato, però c’è un segnale interessante. Quando alcuni attori pubblici smettono di vendere sul mercato privato e adottano modelli non speculativi, significa che qualcosa si sta incrinando. Le alternative diventano visibili. E quando un’alternativa funziona nella pratica, non è più utopia. Le difficoltà che emergono sono reali: il budget per l’edilizia sociale è limitato e lavorare solo con redditi bassi, che è una scelta etica voluta, limita la capacità di confrontarsi col mercato. Forse coinvolgere la classe media potrebbe essere una leva di trasformazione? È un campo che ci piacerebbe esplorare nei prossimi anni», conclude Geert De Pauw.

Geert De Pauw e Lorella Pazienza

L’interesse della classe media aiuterebbe a ridurre la dipendenza dai fondi pubblici, ad aumentare la massa critica, il modello si normalizzerebbe e l’abitare collaborativo non sarebbe più una soluzione emergenziale, ma una scelta culturale. Se persone con redditi medio-alti decidessero di scegliere modelli non speculativi, non per necessità ma per convinzione, allora potrebbe davvero cambiare la cultura dell’abitare. Ma serve creatività giuridica e serve pazienza.

L’Abitare come scelta culturale

Come ci insegna la storia, la distinzione tra chi possiede il suolo, chi abita e chi gestisce non è una novità. I diritti sovrapposti sono già parte della nostra esperienza. Il modello proprietario assoluto è più recente di quanto pensiamo, ma la modernità ha abbandonato queste architetture complesse di diritti plurimi. Perché? Da un lato, secondo la tesi classica, perché i sistemi di proprietà dissociata sarebbero stati “inefficienti” rispetto alla piena proprietà capitalistica. Dall’altro per la sua crescente complessità.

→ Approfondisci: Un altro modo di possedere: lezioni dall’Ancien Régime per l’abitare sociale (extra) ordinario

A ciò si è sovrapposto un processo culturale e politico che ha accompagnato la nascita dello Stato nazionale e dei codici civili ottocenteschi che hanno imposto la proprietà piena, individuale ed esclusiva come norma quasi naturale; la volontà di semplificare il paesaggio giuridico per facilitare il governo centrale e la fiscalità; la costruzione del cittadino-proprietario come figura cardine dell’ordine sociale.

Questo nuovo ordine ha generato la perdita della flessibilità dell’insieme dei diritti, la riduzione degli spazi di negoziazione comunitaria e una maggiore esposizione degli abitanti a oscillazioni del mercato e a processi di esclusione.

Tornando a oggi, la vera sfida è mettere insieme giustizia sociale e sostenibilità economica, ma anche stavolta la questione non è solo economica, è anche e soprattutto culturale. Vogliamo abitare come individui isolati che comprano e abitano solo metri quadri o come comunità che costruiscono valore nel tempo?

Il modello CLT dimostra che un’altra strada è possibile. Non è semplice, necessita di tempo ed energie, ma produce qualcosa che il mercato tradizionale non sa generare: legami, cura e responsabilità reciproca.