Abitare senza speculare: come il Community Land Trust tutela le comunità e riscrive le regole

Un sistema che distingue il valore della terra da quello della casa per garantire accessibilità, stabilità e comunità nel tempo.

Cosa accade quando esperienze nate in contesti geografici e culturali molto diversi tra loro si incontrano e si contaminano per ripensare il concetto di proprietà e di equo accesso alle terre? Da una parte l’India, dove Vinoba Bhave, discepolo di Mahatma Gandhi, promuove forme di gestione comunitaria e redistribuzione della terra, dall’altra Israele, dove il Jewish National Fund, pur nell’ambito di un contesto controverso, acquista terreni mantenendo collettiva la proprietà e concedendoli in uso a lungo termine.

Sono queste le esperienze che negli anni Sessanta ispirarono due attivisti per i diritti civili negli Stati Uniti, Robert Swann e Slater King, che nel Sud lacerato dalle tensioni razziali si impegnarono per garantire agli agricoltori afroamericani un accesso sicuro alla terra ed evitare loro il rischio costante di espropri o ritorsioni. Nasce da qui il modello del Community Land Trust (CLT) che col tempo si è spostato dalle comunità rurali alle città.

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In ambito urbano, la “terra” da proteggere è il suolo su cui sorgono le case, la cui posizione rispetto a servizi, lavoro e trasporti determina opportunità e qualità della vita. Quando un quartiere si rivaluta, i prezzi salgono e chi ha meno risorse rischia di esserne allontanato. Il CLT interviene qui, sottrae il suolo alla speculazione e alla logica della rendita, lo riconosce come bene comune e costruisce un mercato abitativo sociale stabile.

Come funziona un CLT?

All’interno di un CLT convivono tre categorie di attori: gli abitanti, attuali o futuri, degli alloggi, la comunità più ampia del quartiere o della città – residenti, associazioni, reti civiche e soggetti che hanno a cuore la vitalità del territorio – e le istituzioni pubbliche, le organizzazioni del terzo settore e i professionisti dell’abitare, della finanza e del diritto. Il trust, che mantiene la proprietà del suolo, non è un semplice proprietario immobiliare ma un soggetto collettivo che tutela il terreno nell’interesse generale e garantisce abitazioni accessibili nel tempo. Il suolo resta inalienabile, mentre le case vengono vendute scorporate del valore del terreno, abbassando il prezzo di accesso.

In Francia, ad esempio, gli Organismes de Foncier Solidaire hanno rilevato riduzioni del prezzo finale anche del 30–40% grazie alla semplice esclusione della componente fondiaria. Alla rivendita, regole anti-speculative permettono di recuperare il capitale investito e una quota limitata di rivalutazione, ma non la plusvalenza fondiaria che resta alla collettività. In questo modo la rendita si trasforma in patrimonio stabile per più generazioni e i contribuiti pubblici non si disperdono già alla prima rivendita ma restano parte del patrimonio condiviso.

L’immobile rimane così vincolato a una missione collettiva mentre l’abitazione può essere trasferita secondo regole che ne preservano l’accessibilità nel tempo, costruendo un nuovo equilibrio tra sostenibilità economica, stabilità abitativa e responsabilità condivisa.

Con il CLT cambia radicalmente il concetto di proprietà e si passa da una proprietà privata pienamente speculativa a una proprietà a uso comunitario. Accanto alla socializzazione della rendita - che permette anche la creazione di un “terzo mercato” immobiliare, né pubblico né privato in senso tradizionale, con prezzi prevedibili e maggiore stabilità - l’altro elemento decisivo del CLT è la stewardship, una forma di amministrazione responsabile e continuativa. Il CLT non si limita a vendere un alloggio, ne garantisce nel tempo l’accessibilità, sostiene i proprietari in caso di difficoltà economica, monitora la qualità dell’immobile e protegge il patrimonio collettivo da speculazioni e dispersione di risorse pubbliche. L’accesso alla proprietà diventa così un percorso accompagnato e sicuro.

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È proprio questa presa in carico duratura che distingue i CLT da altri modelli di edilizia sociale, un’azione che opera contemporaneamente sul piano economico, giuridico, sociale, politico e territoriale. I CLT sono, in questo senso, veri commons urbani, ovvero infrastrutture sociali che generano stabilità, coesione ed equità a livello locale. Proteggono dalle oscillazioni del mercato, garantiscono condizioni di vita dignitose e funzionano come un “ammortizzatore comunitario” che stabilizza i costi e permette alle persone di restare nel proprio quartiere. Quando si consolidano, diventano anche capaci di influenzare le politiche urbane introducendo nuove forme di cooperazione, accesso, mutualismo e governance collettiva.

Il Community Land Trust a Bruxelles

Dal primo esperimento negli anni ‘60, i CLT si sono diffusi negli Stati Uniti e in diversi Paesi, anche in Europa e in Italia, come strumenti contro la gentrificazione e per garantire alloggi accessibili. Non sono però una ricetta facile da copiare, funzionano infatti solo se adattati al contesto locale e sostenuti da partecipazione, competenze tecniche e volontà politica. Tra le esperienze europee più significative c’è il Community Land Trust Brussels (CLTB), nato nel 2013 e diventato un caso studio per il forte investimento nella dimensione comunitaria e di quartiere. MeWe, da sempre interessata a dare struttura a percorsi in cui l’abitare torna a essere una possibilità reale e non un privilegio, si è recata a Bruxelles per conoscere da vicino e approfondire l’unicità di questo progetto.

Lucio Massardo e Maddalena Testa di MeWe intervistano Geert De Pauw e Lorella Pazienza

«Quando abbiamo avviato il progetto abbiamo deciso di rivolgerci alle persone con redditi bassi, a chi rientra nei criteri previsti per l’edilizia sociale. Abbiamo adottato infatti le stesse soglie già in vigore a Bruxelles per l’affitto sociale. Questo significa circa la metà economicamente più fragile della popolazione cittadina. Una platea ampia anche perché in città si registrano livelli di povertà significativi. Si tratta di persone senza reddito o sostenute da sussidi, famiglie assistite e lavoratori a basso salario. Molte di queste hanno un background migratorio, ma non abbiamo mai introdotto criteri basati sull’origine. Chiunque risieda a Bruxelles e rientri nelle soglie di reddito può candidarsi per un alloggio del CLTB», racconta Geert De Pauw, attivista e co-fondatore di CLTB.

Sono state così definite quattro fasce di reddito con prezzi modulati in base alla capacità economica. Il reddito più basso può arrivare a essere circa la metà del limite massimo previsto per l’accesso. Chi appartiene alla fascia più bassa paga meno per lo stesso appartamento rispetto a chi dispone di un reddito leggermente superiore. L’obiettivo è garantire un accesso realmente proporzionato alle possibilità di ciascuno.

A Bruxelles la crisi abitativa è particolarmente esasperata, il mercato privato è fuori portata per molti e l’offerta di edilizia sociale non è sufficiente. È quindi naturale che l’interesse maggiore verso il CLTB provenga proprio dalle fasce di reddito più basse che hanno meno alternative. Al momento sono 130 le famiglie che hanno trovato casa e 62 sono gli appartamenti in costruzione per ampliare l’offerta abitativa.

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Fondi pubblici a disposizione

Il CLTB riceve principalmente fondi pubblici sotto forma di sovvenzioni dalla Regione di Bruxelles, che in Belgio gestisce le politiche abitative. Con questi fondi dispone ogni anno di un budget da investire nell’acquisto di terreni o immobili.

«Le modalità di acquisizione dei terreni variano, in alcuni casi sono i Comuni a proporre l’acquisto nell’ambito di programmi di rinnovamento urbano, come i “contratti di quartiere”, con prezzi agevolati; in altri, si acquistano immobili direttamente da sviluppatori privati che avevano già avviato i lavori. I fondi pubblici coprono sia il costo del terreno sia una parte del prezzo di rivendita degli alloggi, così da adattarlo alle diverse fasce di reddito», continua Geert De Pauw.

I sussidi pubblici permettono quindi di acquistare terreni sul mercato talvolta con condizioni specifiche, ma nei cosiddetti “contratti di quartiere” non si tratta davvero di mercato: i terreni sono destinati esclusivamente a progetti sociali. Tuttavia, la situazione è sempre più difficile perché i prezzi dei terreni e delle costruzioni continuano a salire rendendo impegnativo garantire nuovi alloggi accessibili.

Nonostante il buon supporto della Regione, il numero di case in offerta resta limitato e soddisfare tutte le famiglie che ne avrebbero bisogno è complicato. In qualità di primo CLT nell’Europa continentale, CLTB è attivamente coinvolto nella diffusione del modello a Bruxelles, in Belgio e in Europa e sta esplorando altri modi di applicarlo per integrare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili.

Una tavola del progetto del CLTB

«Insieme ad altre ONG locali, è stata creata la cooperativa Fairground Brussels per ampliare le attività del CLTB, coinvolgendo anche capitali privati e investitori d’impatto che possono acquistare quote. Questo consente di sviluppare progetti simili a quelli del CLBT con risorse private e, inoltre, di estendere l’azione oltre la proprietà abitativa, includendo alloggi in affitto per persone senza dimora e spazi sociali per l’economia comunitaria», sottolinea Geert De Pauw.

Oltre alla questione economica, c’è un’altra sfida da affrontare: Bruxelles è ormai quasi completamente urbanizzata e ogni nuovo progetto incontra spesso opposizione sia da parte dei residenti, sia da chi difende l’ambiente e gli spazi verdi. È proprio in questo contesto complesso che l’esperienza del CLTB - che nel 2021 è stata premiata da World Habitat e UN-Habitat con una medaglia d’oro - dimostra che è possibile proporre un approccio diverso alla proprietà fondato sulla collettività e su una ridefinizione della libertà individuale dentro un quadro di responsabilità condivisa.

«Non si tratta di limitare la libertà, i residenti mantengono gli stessi diritti e le stesse responsabilità di qualunque altro proprietario. Il vero obiettivo è trovare un equilibrio tra gli interessi individuali e quelli della comunità più ampia e il CLT aiuta anche a restituire valore al senso di cittadinanza attiva e responsabile. Far parte di una comunità significa avere voce nella gestione del proprio territorio, essere coinvolti nei progetti che nascono intorno alla propria abitazione e contribuire insieme a decisioni che riguardano l’intera città. È un percorso complesso e graduale soprattutto per chi è abituato a sentirsi “escluso” o impotente», conclude Geert De Pauw.

E in Italia?

A Torino si è costituito l’unico CLT italiano ad Aurora-Porta Palazzo, uno dei quartieri con gli indicatori socio-economici più fragili della città: redditi contenuti, livelli di istruzione mediamente più bassi rispetto alla media cittadina e condizioni abitative spesso difficili. Allo stesso tempo, però, è una delle zone più giovani della città dove, anche grazie ai ricongiungimenti familiari, nuove generazioni crescono intrecciando storie, culture e tradizioni diverse. Una realtà segnata da criticità evidenti, ma anche da un forte potenziale umano e sociale. L’iniziativa ha preso avvio in un edificio vuoto e dalla scelta di finanziare l’acquisto dal basso.

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Ben 87 cittadini e cittadine, insieme a 5 associazioni, hanno messo a disposizione circa 500.000 euro sotto forma di prestito, rendendo possibile comprare l’immobile ancora prima di avere una struttura definitiva o un finanziamento bancario. Su questo capitale sociale – raccolto grazie al lavoro di comunità portato avanti nel tempo dalla rete territoriale e dalla Fondazione di Comunità Porta Palazzo – è nato il soggetto proprietario: il Community Land Trust Terreno Comune. La sua governance è condivisa e riunisce fondazione, comitato cittadino, associazioni e le famiglie che abiteranno gli alloggi, costruendo fin dall’inizio una responsabilità collettiva attorno al progetto.

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Come avrete visto, il CLT non è solo un modello immobiliare, è un processo di costruzione di comunità che non offre soltanto una casa, ma accompagna le persone in un percorso di partecipazione, responsabilità e crescita collettiva. Possiamo immaginare quindi un sistema in cui l’abitare sociale contribuisca a una nuova umanità e comunità? Sembra proprio di sì e la prossima volta vi racconterò come.